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行業新聞

專家呼吁:取消住房限購政策 鼓勵房企降價

發布時間: 2018-10-28 12:20   1159 次瀏覽
國家信息中心經網產業研究中心副總經理、******研究員彭輝日前呼吁“因城施策”,取消過時的住房限制性措施。同時,政府讓渡部分利益,以緩解房企開發成本剛性上漲的壓力,并鼓勵開發企業降價。

??貴州財經大學、社會科學文獻出版社7月26日共同發布《貴州房地產藍皮書:貴州房地產發展報告No.3(2016)》。彭輝在藍皮書中撰文認為,2015年,在“穩定住房消費”的政策基調下,房地產業迎來寬松的政策環境,全國樓市銷售“量價齊升”,部分熱點城市銷售行情重回火爆。盡管如此,困擾房地產業發展的去庫存問題尚未解決,樓市區域分化的局面仍在加劇,開發投資低迷的態勢未見改善,儼然成為拖累經濟增長的主要因素之一。

??當前的樓市庫存到底有多大?藍皮書公布的統計數據顯示,截至2015年末,全國商品房待售面積為7.3億平方米,同比增長15.6%,相當于2007~2010年末的商品房待售面積之和。

??“此外,還有更為龐大的施工在建項目未來將成為新增供應。截至2015年末,全國商品房施工面積為73.6億平方米,再創歷史新高,若不考慮未開工土地建筑面積,商品房待售面積與施工面積兩者合計約80.9億平方米。”彭輝說,即便按照2013年13億平方米的年******商品房銷售面積估算,也要6年左右的時間才能消化現有潛在庫存。

??彭輝說,目前去庫存重心在非熱點城市。從新房庫存積壓來看,一線城市庫存去化取得積極進展,二線城市庫存壓力有所緩解,三線城市庫存壓力依然巨大。截至2015年12月末,一線城市新建商品住宅存銷比降至8.8個月,總體進入補庫存階段;二線城市存銷比降至11.6個月,基本恢復合理水平;三線城市存銷比依然高達19.0個月,庫存去化效果總體不佳,三線城市庫存積壓是當前樓市“供大于求”的集中體現。

??“投資低迷態勢未見改善,穩定經濟首先要穩定樓市。”彭輝認為,由于庫存積壓、市場分化等問題仍在加劇,再加上資金緊張等因素的影響,開發企業投資信心總體不高。房地產業關聯度高、帶動力強,是國民經濟的重要支柱產業之一,但目前對宏觀經濟的帶動作用已大大下降。

??藍皮書公布的數據顯示,從銷售端來看,2015年,商品房銷售額為8.7萬億元,創歷史新高,同比增長14.4%,帶動房地產業增加值同比增長3.8%,增速較上年同期提高1.8個百分點。但從開發端來看,房地產開發投資低迷嚴重拖累了上下游關聯產業的增長。2015年,建筑、建材、鋼鐵、家具工業增加值同比分別增長6.8%、6.5%、5.4%、6.9%,均為近年來******增速。

??“在經濟增長動力不足、下行壓力加大的嚴峻形勢下,房地產業如果再失速下滑,或成為壓倒經濟的‘***后一根稻草’。”彭輝認為,當前應加快農民工市民化,擴大有效購房需求;繼續加大信貸支持;用足用好住房公積金;積極調整財稅政策,加大交易稅費減免力度。

??彭輝認為,目前,房地產業的本質問題并非全局性的供過于求,而是區域分化背景下的結構性過剩。由于各地庫存及供需狀況存在較大差異,“一刀切”式的調控手段已不再適用。除一、二線熱點城市外,非熱點城市應積極取消過時的限制性措施,尤其是取消對多套房購買的行政及信貸限制,取消此前的戶型比例限制,放寬非戶籍人口購房租房的資格限制等。

??同時,面對新房庫存緊張及日趨豪宅化等問題,一線城市應******于優化供給結構。通過加快推進保障房建設和棚改,增加住房供給,采取諸如限購等行政措施以及經濟政策等,抑制不合理投機性需求,限制房價過快上漲。

??在降低房價方面,彭輝認為,開發企業降價一般都是形勢所逼或政府要求,主動降價的可能性相對較小。在此情況下,未來需要政府讓渡部分利益,以緩解房企開發成本剛性上漲的壓力,繼而逐步恢復其投資信心。實際上,只有開發成本下降,企業的利潤空間得到一定的******,其調整營銷策略的彈性才可能提高。

??“從目前來看,對企業減稅降負是***可行的措施,而這也是供給側改革的重要組成部分。”彭輝說,進入去庫存化的新階段后,購房者將更注重性價比、住宅品質和配套服務等,資金實力雄厚、營銷策略創新、產品定位******、住宅品質優良的品牌房企將脫穎而出,獲得更大的市場份額;而以往盲目舉債拿地、不注重產品品質和營銷創新的傳統房企則將因庫存去化不力、資金鏈斷裂而被市場淘汰。

??彭輝認為,在此過程中,為防止中小房企資金鏈斷裂帶來的大面積違約及爛尾,應鼓勵開發能力強的品牌房企擇優對這些中小房企進行兼并重組,以憑借其資金實力、運營能力、營銷創新等盤活和改造現有土地和項目,***終實現順利去化。


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